Norske boliger – fra hjem til vare – og hjem igjen?

Av Ståle Holgersen

Nr 4 2008

I norske byer har kapitalens behov formet terrenget. Boligsektoren har gjennom den nyliberale revolusjonen blitt transformert.
Fra i stor grad å være et regulert gode for folk flest er den primært blitt et objekt for kapitalakkumulasjon. Dette har også endret måten vi selv ser på boligen, samt premissene i politiske diskusjoner om bolig.

Ståle Holgersen har en master i geografi, arbeider som arealplanlegger, og har gitt ut boka Class conflicts and planning. A case study of contemporary development at King’s Cross in London. VDM Verlag Dr. Mueller, 2008.

 


 

I etterkrigsårene skapte kombinasjonen av boligmangel og sosialdemokratisk hegemoni grunnlaget for en storstilt offentlig boligbygging i Norge. Det ble årlig fullført 30–40 000 nye boliger, med årene 1972–1976 som toppår med gjennomsnittlig 43 200 fullførte boliger per år. (Lysestøl & Eilertsen, 2001) Finansieringen skjedde gjennom Husbanken med lav rente og lang avdragstid. Samtidig var kommunene ofte agenter i boligbyggingen, og mange kommuner hadde på 60- og 70-tallet en aktiv strategi med oppkjøp og videresalg av grunn/tomter. (Nordahl m.fl. 2007)

På 80-tallet regjerte Thatcher og Reagan verden, mens Willoch og Brundtland styrte Norge. (1) Gjennom en rekke reguleringer ble boligsektoren grundig endret, og dette skulle bli starten på et helt nytt regime innen boligpolitikken. Takstplikten for aksjeleiligheter og boliger i frittstående borettslag ble opphevet i 1982, og året etter fikk frittstående borettslag oppløsningsrett. Maksimalprisene på boliger i borettslag tilknyttet boligkooperasjonen, ble kraftig økt, og det ble tillatt å omgjøre leiegårder til selveierleiligheter. Mens over 80 % av de bygde boligene ble finansiert av Husbanken eller andre statlige lån på midten av 70- tallet, var denne andelen redusert til 46 % i 1998. (2). (Lysestøl & Eilertsen 2001)

På grunn av mangel på kapital i etterkrigstidens Norge var det begrenset hvor mye penger folk kunne låne i banker. Men på 80-tallet løsnet staten på systemet, slik at det ble enklere for folk å skaffe seg private lån. En kraftig økning i boligprisene sammenfalt med liberaliseringen av kredittsystemet, slik at folk kunne ta opp større personlige lån til å betale de nye prisene på boligene. Boligbobla vokste: I 1978 gav bankene boliglån på til sammen 31 milliarder, i 1988 var dette beløpet økt til 152 milliarder. (3) (Lysestøl & Eilertsen, 2001) Prisene økte. Frem til tidlig på 80-tallet kunne folk skaffe seg regulerte boliger med lån til lav rente, og disse boligene kunne etter liberaliseringen selges «med superprofitt. » (Lysestøl & Eilertsen, 2001)

I følge Lysestøl & Eilertsen ble liberaliseringen av kredittsystemet fullbyrdet i 1987, og når folk kunne «kjøpe og selge boliger fritt og med den lette tilgangen på kreditt som fulgte av dereguleringen av kredittmarkedet, ble ett av folks grunnleggende behov, boligbehovet, snart styrt av markedslovene.» (2001, side 59) Med markedslovene kan det komme «superprofitt», som nevnt over. Husholdningene sitter derimot også i stor grad alene med risikoen, og kan ende opp med ikke bare å tape sin egenkapital, men i tillegg bli sittende med en gjeldsbyrde. Og dette i større grad enn bankene og næringslivet (Kiøsterud, 2008). Liberaliseringen av boligmarkedet ble etterfulgt av et krakk som inkluderte nettopp prisfall og kraftig nedgang i nybyggingen. Prisfallet startet i 1988 og ble etterfulgt av et fall i nybyggingen. Det absolutte bunnåret for nybygging var 1993, og først godt inn på 2000-tallet skjøt nybyggingen fart igjen. (Nordahl mfl., 2007)

Da boligbyggingen tok seg opp igjen på 2000-tallet, var det altså under nye forutsetninger. For det første var kredittmarkedet liberalisert og boligprisene ble fastsatt i «det frie marked». Innenfor erverv av grunn, arealplanlegging og tilrettelegging for utbygging var det private initiativet nå førende. Mange kommuner hadde avviklet de kommunale tomteselskapene, og Husbankens subsidierte lån ble avviklet i 1996. Et bakteppe for dagens boligbygging er derfor at «den absolutte majoriteten av boligene som bygges i Norge planlegges og utvikles av private boligutviklere og avhendes på et marked, til markedsbetingelser, uten subsidier eller prisregulering.» (Nordahl m.fl 2007, side 7)

Også husleiemarkedet var prisregulert i etterkrigstiden. Men dette ble endret med innføringen av ny husleielov 1. januar 2000. Prisen kan nå fastsettes etter «det som vanligvis oppnås på avtaletidspunktet ved ny utleie av lignende husrom på lignende avtalevilkår ». (Husleieloven § 4.1) Og siden heller ikke «lignende husrom» er omfattet av noen prisregulering, var det ingen tvil om at dette raskt ble synonymt med markedsleie, særlig i de store byene økte leieprisene kraftig. Selv om den nye Husleieloven erstatter den gamle Husleiereguleringsloven, er markedsleie regulert inn i den nye Husleieloven (og dermed opstår også problemet ved å kalle fenomenet generelt for deregulering). (4)

Det er utenfor denne artikkelforfatterens ambisjoner å forklare grundig hvorfor denne transformasjonen skjer. Men det er viktig å huske at tilsvarende nyliberale endringer skjedde over hele den vestlige verden, og i mange andre sektorer enn bolig. Endringen i boligsektoren må derfor også forstås i en større kontekst. Samtidig hadde Norge opparbeidet seg en meget høy boligstandard, og det ble likevel brukt helt konkrete argumenter for omreguleringen som skjedde (følgende en hentet fra Hansen, 2007): Det ble argumentert for omgåelser av maksimaltaksten og husleiereguleringer, det ble argumentert med at flytting mellom regulerte og uregulerte boliger burde gjøres enklere. Det var en rådende oppfatning at folk fleste bodde bra og «kunne klare å skaffe og opprettholde egnet bolig uten offentlige subsidiering. Offentlige subsidier skulle forbeholdes de som særlig hadde behov for støtte, slik som for eksempel bostøtteordningen. » (Hansen, 2007, side 115)

I etterkrigstida var boligpolitikk nært knyttet til boligbygging, byutvikling og samfunnsbygging. Etter den nyliberale revolusjonen kan vi grov sagt si at boligpolitikk er redusert til sosialpolitikk. (5) Det har skjedd en forskyving «fra en politikk for alminnelig gode boliger til alminnelige folk, til akseptable boliger for særlig vanskeligstilte ». (Hansen, 2007, side 116)

Boligen og varen

Den norske boligsektoren, ble bit for bit omgjort til et boligmarkedet, hvor boligen ble selve varen. Det er dette Lene Schmidt er på sporet av: «Endrete rammebetingelser i et liberalisert boligmarked har ført til at boligen i vel så stor grad har blitt en vare eller et verdipapir som man investerer i for videresalg eller utleie som et sted man skal bo.» (Schmidt, 2007, side 12)

Boligen har lenge hatt en varekarakter for eiendomsbaroner og utleiere, men nå har den fått det også for vanlige folk som eier egen bolig. Endringene på 80-tallet førte til at folk flest nå sitter på en bolig som er verdt flere ganger deres egen årslønn. Det er kommet for mange penger med i bildet til at det ikke kan påvirke folks hverdag. Dette kan også betegnes som «en økende kommersalisering av husholdet.» (Lysestøl & Eilertsen, 2001, side 59) Schmidt sin studie viser at mange boligkjøpere tenker strategisk og posisjonerer seg i boligmarkedet på samme måte som utbyggere posisjonerer seg på tomtemarkedet. (2007, side 178–179)

Schmidt hevder at boligen er blitt vel så mye et investeringsobjekt som et sted å bo, og at dette igjen påvirker innstillingen til boligen og boligområdet. Schmidt har i sin studie intervjuet 26 personer med forskjellige roller i en bygningsprosess, og fant at «Beboerne var først og fremst fornøyd med at de har gjort en god investering, og at det var viktigere enn evt. misnøye med kvaliteten ved boligen. Utbyggerne ga uttrykk for å være fornøyd med et godt boligsalg.» (Schmidt, 2007, side 176) Og er ikke kjøper fornøyd med boligen og boligområdet, kan vedkommende alltids flytte videre, vel og merke om vedkommende har råd til det eller om de gjorde en «god investering» – og det er jo det viktigste …

Den nyliberale revolusjonen har endret måten folk tenker om boligen sin, om nabolaget sitt og om det å bo. Det å tenke på bolig som vare, både for utbygger og beboer, får også materielle konsekvenser. Særlig kan nevnes en synkende kvalitet på det som bygges. Dette gjelder både planløsninger og uteoppholdsarealer hvor klassiske etterkrigsidealer som funksjonalitet, lys og utsyn har måtte vike for utsikten til profitt. Også andres bokvaliteter må ofte vike da salgsprisen på utbyggers boliger er upåvirket av det velferdstapet som påfører andre. (Nordahl m.fl., 2007) Schmidt (2007) påpeker også at denne boligbyggingen fremmer produksjonen av anonymiserte bomiljø, mens Nordahl igjen påpeker at markedsaktørene i liten grad makter «å bringe fram boligtilbud som er rettet særskilt mot hushold med lavere inntekt.» (2007, side 161)

Nyliberale ordninger – nyliberale debatter

Markedsliberal boligpolitikk henger sammen med et markedsliberalt velferdstilbud. Først skapes klienter, deretter debatteres det i hvilken grad disse skal hjelpes. I den nyliberale velferden er alle underlagt markedet, og de som absolutt må hjelpes, skal hjelpes med «treffsikre» tiltak hvis viktigste formål tilsynelatende er å ikke hjelpe andre enn de som til enhver tid har det verst.

Frie markeder har aldri fungert uten statlig intervensjon, heller ikke boligmarkeder. På både eie- og leiemarkedet må staten kontinuerlig trå til for å kompensere for uønskede konsekvenser av endringene i politikken. I dag finnes mange forskjellige hjelpemidler, som til dels også bidrar til å gjøre politikken ugjennomsiktig og lite oversiktlig. (Nordvik, 2008) Jeg skal under kort se på to «hjelpemidler» staten benytter: 1. Bostøtte er et hjelpemiddel som samsvarer fint med den nyliberale orden. Bostøtte er en statlig økonomisk støtteordning som administreres av Husbanken og kommunene, og som gis til husstander med veldig lave inntekter og høye boutgifter. Utgangspunktet for norsk boligpolitikk er at alle skal betale markedsleie, mens staten betaler deler av husleia for de som er fattige nok. En konsekvens av dette kan være at fattige kan komme i knipe, hvor de taper bostøtte om de øker inntektene noe. I tillegg til problemet med klientifisering som ligger i denne typen støttesystemet, kan bostøtten bli en fattigdomsfelle.

I statsbudsjettet for 2009 økes bostøtten med 303 millioner kroner, og regjeringen skal utvide ordningen slik at flere kan motta støtten. I seg selv er derimot økt bostøtte ikke et gode. Det vitner om et samfunn med fattigdom, og en boligsektor hvor folk må gjøres til klienter for å henge med. Det burde vært et faretegn at mange trenger bostøtte. Men økt bostøtte er en politisk triumf for venstresiden. Dagens politiske debatt har sin begrensning akkurat her; mer penger til fattige oppfattes som et ledd i kampen mot fattigdommen. Isteden for lover som kunne sikret at ingen ble utbyttet i leieforhold, er det offentliges oppgave nå, i nyliberal ånd, bare å hjelpe dem som «virkelig » trengte det. 2. Boligsparing for ungdom (BSU) er et annet hjelpemiddel som samsvarer fint med den nyliberale orden. BSU er en sparetjeneste hvor det opprettes en egen BSUkonto i en bank, og hvor deler av beløpene som settes inn, kan trekkes fra på skatten. Gjennom stadige kjøp og salg av boliger (6), skal folk utvikle sine boligkarrierer. Prisøkningene de siste tiårene fører til at «førstegangsetablerere sliter med å komme inn på markedet». (Hørt den før?). Den nyliberale løsningen blir derfor å subsidiere denne gruppa, og dette gjøres konkret gjennom en meget gunstig sparetjeneste som BSU. Dermed skal også mindre bemidlede (oppmuntres til å) bli med på kjøpefesten til markedspris.

I dagens situasjon er det bedre med økt bostøtte og BSU enn uten disse tiltakene. 7) Problemet er en venstreside som ikke forstår at betingelsene for debattene finnes i at boligmarkedet er liberalisert. At boligmarkedet skal være «fritt» har på få år gått fra å være et politisk krav fra høyresiden, til å bli et premiss i hele boligdebatten. I stedet for at noen skulle kunne bo i boliger til kostpris, skal alle huseiere være sikret markedspris på utleieboligen sin. For venstresida anses det som politiske gevinster å hjelpe fattige gjennom bostøtten og ungdom gjennom BSU. Høyresida la grunnlaget for den nye velferdsordningen; isteden for å skape gode bomiljøer for alle samfunnslag, skal kun de som virkelig trenger det hjelpes. Venstresida svarer med å ville hjelpe disse mest.

 

Skisser til en solidarisk boligpolitikk

En solidarisk og helhetlig boligpolitikk trenger mer tenking og planlegging enn hva denne teksten kan bidra med. Men forfatteren av denne teksten vil likevel foreslå to konkrete grep. Den ene tiltaket krevet tid og en del arbeid, mens det andre er mer et strakstiltak.

Det langsiktige prosjektet er å starte arbeidet med å etablere nye prisregulerende lover og ordninger. Å innføre slike skulle i prinsippet være like enkelt som å fjerne dem. Det lar seg også enkelt gjøre å regne ut hvor mye det koster å bygge og vedlikeholde en bolig, det skulle derfor greit kunne etablere boligpris etter kostprinsippet. Dette prinsippet er for eksempel allerede gjeldende for studentboliger i Norge. Ved å regulere boligprisene, ikke i forhold til «markedspris», men heller i forhold til hva det faktisk koster å bygge/vedlikeholde/ drive en bolig, kan boligen igjen bli et universelt gode. Dette er ikke en støtteordning, men bare en ny politikk. De nye lovene og praksisene må være gode og robuste, og vil derfor kreve en idedugnad fra mange parter og vil måtte ta noe tid.

Flere utfordringer vil selvsagt komme undervegs, som for eksempel problemet med at svarte penger skulle komme i omløp. Dette er en utfordring i seg selv. (8) Problemet med svarte penger finnes også i arbeidslivet, men ingen foreslår å legge ned skattesystemet for det.

Bygging av mange ikke-kommersielle boliger er derimot et strakstiltak som i prinsippet skal kunne gjøres direkte gjennom statsbudsjett. I Soria Moria-erklæring står det også at det skal settes i gang et «omfattende program for bygging av ikke-kommersielle utleieboliger», men dette prioriteres ikke gjennom statsbudsjett. (9) En storstilt bygging av ikke-kommersielle boliger vil også presse ned prisnivået generelt. Men dilemmaet møter oss med en gang: boligprisene er innvevd i vanlige folks husholdningsøkonomi. Høyresida vil fortelle at det er folks sparepenger som forsvinner hvis staten bygger så mange boliger at bunnen fjernes fra markedet. Og hvilken rød-grønn regjering ville gjort slikt mot sin egen arbeiderklasse? Men om du går i feil retning, er det dumt å fortsette å gå bare fordi du har nedoverbakke.

Argumentene for en ny og solidarisk boligpolitikk er mange. Og denne teksten skal avsluttes med noen generelle argumenter for en storstilt bygging av offentlige ikke-kommersielle eie og leieboliger, og en reguleringspolitikk som gagner folk flest: For det første ville selvsagt folk flest fått billigere boliger. Det vil kunne forenkle politikken og minke/hindre klientifisering av fattige. En offentlig utbygging kan kombineres med nødvendige tiltak innen miljø- og energiløsninger, tiltak som man i dag er prisgitt at private aktører tjener penger på for at de skal bli gjennomført – noe som igjen trenerer den nødvendige omleggingen av norske boliger. Bygging i offentlig regi vil også åpne for helhetlige løsninger i bolig-, steds- og byutviklingen. Også fra et kapitalistisk samfunnsperspektiv ville en utbygging av en ikke-kommersiell boligsektor kunne foretrekkes, da kapitalen ville måtte søke avkastning i områder hvor det faktisk skapes verdi. Og folk flest ville fått en mer forutsigbar økonomisk hverdag og virkelighet – noe som de siste månedene har vist viktigheten av.

Referanser:
– Hansen, T (2007). Bolignormer, helse og velferd. Drøfting av bolignormer, deres grunnlag og rolle i boligpolitikk og planlegging. Prosjektrapport 7,
SINTEF.

– Harvey, D (2005). A Brief History of Neoliberalism. Oxford, Oxford University Press.
– Kiøsterud, T (2008). Ny lov om Husbanken, men hva med utfordringene i boligmarkedet? PLAN – Tidsskrift for samfunnsplanlegging, byplan og regional utvikling, nr 4/2008, side 50–53.
– Lysestøl, P M & Eilertsen, R (2001). Den nyliberale revolusjon – Om angrepet på velferdsstaten. De Facto, Oslo.
– Nordahl, B, Barlindhaug, R & Ruud, M E (2007). Markedsbasert utbyggingspolitikk: Møte mellom kommune og utbygger i pressområder. Samarbeidsrapport NI BR/SIN TEF Byggforsk/NOV A. Oslo: Norsk institutt for by- og regionforskning.
– Nordvik, Viggo (2008). Virkemidler i den boligsosiale politikken. PLAN – Tidsskrift for samfunnsplanlegging, byplan og regional utvikling, nr 4/2008, side 28–31.
– Schmidt, Lene (2007). For tett? Fortetting, planprosess og bokvalitet i nye byboligprosjekter. NI BR-rapport 2007:12.
– Soria Moria-erklæringen (2005). Plattform for regjeringssamarbeidet mellom Arbeiderpartiet, Sosialistisk Venstreparti og Senterpartiet 2005–09.

Noter:
1. Overgangen fra etterkrigstidens regulerte kapitalisme, til dagens nyliberale versjon er godt dokumentert. For endringene av norske forhold, se Den nyliberale revolusjonen (Lysestøl og Eilertsen 2001). For en kortfattet men meget god og meget velskrevet versjon av de internasjonale endringene,
se A Brief History of Neoliberalism (Harvey 2005).
2. I dag er tallet krympet til cirka 10 % (jfr. e-post korrespondanse med Lysestøl, 2008).
3. Mens boliglånene i dag er på cirka 2000 mrd (jfr. e-post korrespondanse med Lysestøl, 2008).
4. I en overgangsperiode skal umøblerte leiligheter i Oslo og Trondheim som er bygget før 1940 fremdeles være omfattet av prisvern. Men ved
utgangen av 2009 skal også denne siste rest av husleiereguleringer fjernes. Til sammen rundt 1500 personer vil bli berørt gjennom tildels kraftige
husleieøkninger.
5. Og i mindre grad et fokus på energi/miljø og universell utforming.
6. Stadige omsetninger på boliger inkluderer selvsagt også stadige inntekter til eiendomsmeglerne, stadig nye avdrag til bankene og stadig nye annonseinntekter til norske (mellom)store aviser.
7. Mange av tiltakene for å lindre sårene markedet skaper, kan likevel skape nye problemer. Nordvik peker på at «Mange av de boligsosiale virkemidlene bedrer den relative konkurransekraften til dem som får dem, ofte på bekostning av andre. Dette setter selvfølgelig skranker for hvor mange det er effektivt å tilby slike virkemidler til» (Nordvik 2008, side 31).
8. Høyresiden klarte på slutten av 90-tallet nesten ikke rope høyt nok om hvor mye svarte penger som florerte. Men alle som har leid bolig i en by fra slutten av 90-tallet til midten av 00-tallet har opplevd den enorme prisveksten i boutgifter. Høyresiden drev dermed i beste fall med overdrivelse …
9. Og selv om de rød-grønnes regjeringserklæring er mer ambisiøs enn hva slike erklæringer har vært på en stund, er likevel avsnittet om boligpolitikk
trygt plassert under kapittel 8: Sosialpolitikk.