En tredje boligsektor

Av

Nr 3 2012


Roar Eilertsen er daglig leder i De Facto – kunnskapssenter for fagorganiserte. Les også artikkelen om skattepolitikk i årets 1. mai-nummer.

Avviklingen av den sosiale boligbyggingen skaper nå uoverstigelige problemer for stadig flere i det norske samfunnet. Verst stilt er de unge. De som ikke har familie som kan hjelpe til med penger og pantstillelser, har ingen mulighet til å skaffe seg egen bolig i det markedet som nå finnes i landets storbyer og andre pressområder. Fra fagbevegelsen og mange andre blir det jevnt og trutt reist krav om at «den sosiale boligbyggingen må gjenreises». Men det sies lite om hva som i dag skal være det konkrete innholdet i en slik politikk. Få ser ut til å ønske seg tilbake til et regulert marked av den typen vi hadde før dereguleringene på 1980-tallet. Penger under bordet og mer og mindre korrupt omsetning av boliger frister ikke. Den rødgrønne regjeringen har begrenset seg til å utvide bostøtteordningen og ordningen med «førstehjemslån» i Husbanken, uten at det har hjulpet stort på prisgaloppen. Heller ikke det økte kravet til egenkapital (minimum 15 prosent) for å få banklån, ser ut til å bremse prisstigningen. Dermed har den gjort situasjonen enda vanskeligere for de som ikke har mye penger.

Av mer offensive tiltak er kravene om økt tempo i kommunenes plan- og reguleringsarbeid, bygging av flere boliger per år, og av og flere utleieboliger spesielt. Det er bra og viktig nok, selv om adressaten er noe uklar. Behovet for ikke-kommeriselle utleieboliger er åpenbart stort, og her bør det utformes konkrete krav til lokale og sentrale myndigheter. Problemet er at tiltakene verken vil fjerne markedets uforutsigbarhet, ekstra høye priser i pressområdene, eller leieordningens manglende spareelement.

Et mer radikalt tiltak vil være å etablere en tredje boligsektor – som supplement til både det ordinære, markedsbaserte boligmarkedet og til et større utleiemarked. Hovedtrekkene i «en tredje sektor» kan være som følger:

  • Husbanken får økte rammer til å finansiere bygging av nye boliger av nøktern, god standard til subsidiert pris og lånerente.
  • Boligbyggelagene pålegges å bygge et visst antall boliger for salg i boligsektor III.
  • Alle som ønsker det, har rett til å kjøpe bolig i boligsektor III. I første omgang bør førstegangsetablerere og ungdom prioriteres.
  • Så selve hovedgrepet: Boligbyggelagene skal ha gjenkjøpsplikt for boliger i sektor III, og alle skal fritt kunne selge tilbake når de måtte ønske. Gjenkjøpsprisen skal være kjøpspris pluss prisstigning (konsumprisindeksen) i den perioden man har eid boligen.

De avgjørende fordelene med en slik boligsektor III vil være: Det blir økonomisk overkommelig å skaffe seg bolig. Prisen bør sannsynligvis ikke være høyere enn om lag 20 000 kroner per kvadratmeter, som vil tilsvare omtrent tre ganger gjennomsnittlig årslønn (1–1,2 millioner kroner) for en leilighet på 50–60 kvm. Man får en bolig som man selv eier, og avdragene på lånet blir dermed sparing for den enkelte. Vernet mot misbruk av fordelene i en slik sektor vil være boligbyggelagenes gjenkjøpsplikt og den fastlåste prisutviklingen. Den enkelte skal fritt kunne gå inn og ut av sektor III, og få igjen pengene (pluss prisstigning) når man eventuelt vil selge. Men man kan altså ikke selge til «hvem man vil», og det vil ikke selges til markedspris. Dette er en modell som allerede finnes i mindre målestokk i ulike stiftelser og selskaper, og som fungerer godt for alle som ikke er opptatt av bolig som investeringsobjekt. Siden boligbyggelagene er eneste selger og eneste kjøper, kan ikke systemet brukes til spekulasjon. Retten til fritt å gå inn og ut gjør at ingen låses fast.

Hele ideen om sosial boligbygging bygger på at fellesskapet skal bidra til boliger til en lavere pris enn den som markedet skaper. Det betyr at sosial boligbygging vil medføre bevilgninger over statsbudsjettet. Hvor mye en boligsektor III vil koste, avhenger av hvor mange som vil bruke den, og hvor sterkt subsidiert boligene skal være. Det må også lages et rammeverk rundt boligbygge-lagene som gjør at de har økonomi til å finansiere gjenkjøpsplikt. Og de må kunne håndtere en situasjon hvor etterspørselen i sektor III ikke er stor nok til at alle boliger blir solgt. Det kan for eksempel åpnes for at boligene kan legges ut for salg i det ordinære markedet, hvis de har stått ledige i en viss periode, eller lignende. En eventuell gevinst fra salg ut av sektor III bør tilbakeføres til den statlige ordningen i Husbanken, slik at heller ikke borettslag kan spekulere i at dette er en måte å tjene penger på.

Vedlikehold og rehabiliteringer kan ivaretas i boligsektor III etter samme modell som i «vanlige» borettslag, og ved gjenkjøp må det eventuelt gjøres fradrag i oppgjøret dersom det er feil og mangler ved leiligheten. Forbedringer og standardheving kan godtgjøres opp til et visst tak, for eksempel 20 prosent ut over prisregulert anskaffelseskost. Et regelverk for flytting innenfor boligsektor III er sannsynligvis også nødvendig.

Jeg tror det er viktig å integrere boligene i sektor III i den øvrige boligmassen / de «vanlige» boområdene. Boliger til markedspris og boliger i sektor III bør bygges «vegg i vegg». Dette for å hindre at boligsektor III «overbelastes» av ressurssvake beboere, som sliter med ekstraordinære problemer i livene sine. Det bør også diskuteres hvordan man skal regulere kommunenes adgang til kjøpe boliger i sektor III til bruk som sosialboliger.

Det er helt sikkert behov for ytterligere konkretiseringer og avgrensninger, men mulighetene for å gi begrepet sosial boligbygging et konkret innhold finnes. Det gjelder å gripe dem.