Debatt: OBOS – redskap for leieboerne?
Av F.J.
I nr. 5 (Se http://www.akp.no/ml-historie/pdf/rode_fane/1974/rf_1974_01.pdf) i fjor brakte vi en artikkel om det største boligbyggelaget i Norge, OBOS. De som skreiv artikkelen sammenfatta synet sitt på denne måten: «OBOS er preget av sosialdemokratiets klassesamarbeidsideologi og kooperasjonspolitikk. Dette har resultert i at OBOS ved sin ledelse fører en borgerlig politikk – monopolenes og statens politikk – i stedet for en politikk for sine medlemmer. Det har også ført til at det er utviklet et økonomisk grunnlag for kapitalisme og et borgerskap i toppen.»
På den andre sida slo de fast: «Uansett hva slags klassemessig stilling toppen i OBOS står i, mener vi at borettslagene kan fungere som interesseorganisasjoner og kan gjøres til redskaper for folks interesser.» De hevda at dette er en oppgave alle på venstresida må ta svært alvorlig.
Redaksjonen ba om kommentarer til artikkelen. Vi trykker her et innlegg som går gjennom en del av det materialet de som skreiv artikkelen bygde på. Innsenderen hevder at dette materialet ikke er tilstrekkelig til å slå fast om det er skapt et økonomisk grunnlag for kapitalisme i OBOS. Han er også uenig i at samvirkeprinsippet i seg sjøl er udugelig for å løse arbeidsfolks boligproblemer eller at dette er en dårligere løsning enn å bygge opp leieboerforeninger.
Innlegget understreker etter vår mening behovet for en diskusjon om boligkooperasjonen og OBOS-ledelsens karakter.
Red.
I artikkelen «OBOS – redskap for beboerne» blir det satt fram en del påstander jeg mener det er viktig å korrigere. Samtidig vil jeg stille spørsmålstegn ved noen av de konklusjonene som blir trukket.
Samvirkeprinsippet udugelig?
Påstand 1. At OBOS reiser nye boliger ved kollektiv innsats har «krevd store ytelser fra de medlemmer som allerede har fått tilvist bolig.»
Dette er tull. De etablerte borettslag betaler bare det forretningsførerhonorar som OBOS skal ha for den virksomhet de gjør for det enkelte borettslag. Motsetningsforholdet mellom en del av de boende medlemmer og OBOS som forretningsfører har i stedet gått på den forkjøpsrett OBOS har til ledige leiligheter på vegne av sine hussøkende medlemmer og som hindrer muligheten for spekulasjon og svartebørsing. De som støtter denne kritikken mot OBOS går reaksjonens ærend.
Påstand 2. Et sitat av Engels blir tatt som bevis på «samvirkeprinsippets udugelighet». «Hans (Engels) påstand er at proletariatet ikke har midler, verken enkeltvis eller samlet til å løse sine boligproblemer under kapitalismen».
Det er riktig nok at proletariatet ikke har midler nok til å løse sine boligproblemer, men det går ikke an å se bort fra at staten gjennom husbanken har gjort det mulig for vanlige lønnsmottagere å finansiere sine boliger gjennom lån som i hvert fall tidligere var ganske gunstige. La oss stikke fingeren i jorda og innrømme at vi er i Norge hundre år etter at Engels levde i England.
Men samtidig er det helt klart at det kreves en ganske annen og aktiv interessekamp for å beholde og i dagens situasjon radikalt forbedre de vilkår og utlånsrammer som husbanken nå opererer med.
Her burde boligkooperasjonen med alle sine medlemmer spille en ganske annen rolle enn de har gjort fram til nå. Høyre-sosialdemokratiets monopol og avpolitisering av boligkooperasjonen bør sees på som en utfordring. Organisasjonsstrukturen hindrer en ikke på noen avgjørende måte i å delta. Det skulle være betydelig lettere å påvirke boligkooperasjonens politikk enn Landsorganisasjonens eller de enkelte forbund.
Påstand 3. «Etter vårt skjønn stod kampen mellom to veger å gå. Å markere en kamplinje uttrykt ved å skaffe folk leieboerorganisasjoner, eller å innføre klassesamarbeidet uttrykt ved kooperasjonen. Den siste vant fram uten særlig mye motstand».
Skal dette bety at private gårdeiere er bedre enn borettslag hvor de som bor eier boligkomplekset i fellesskap? Boligkooperasjonen er et stort framskritt sammenliknet med leiegårdssystemet og enerådige gårdeiere. Spør hver mann og kvinne som har prøvd det!
Ligger det bak at man er redd for at motsetningsforholdet mellom arbeid og kapital skal forsvinne ut i tåka for folk som bor i borettslag? I praksis har det nok vært tendenser til dette. Borettslagsstyrer som de boende selv har valgt på generalforsamling har nok ofte blitt skyteskive for misnøye. Men dette er jo feil. For det første skyldes husleiepålegg at stat og kommune øker avgifter, rente og avdrag. For det andre beskyldes styret for å praktisere diktatoriske husordningsregler. Det er bare det at disse bestemmes selv av medlemmene på generalforsamlingen.
Situasjonen er den samme når man beskylder OBOS for slike ting. Det bør være vår oppgave å vise den direkte sammenheng mellom statens politikk og boutgiftenes størrelse. Det bør være vår oppgave å gjøre borettslagene og boligbyggelagene til kraftige interesseorganisasjoner. De har minst like gode og etter min mening bedre muligheter enn de tradisjonelle leieboerorganisasjoner. F.eks. er det bare boligbyggelagene som har minst like gode og etter min mening bedre muligheter enn de tradisjonelle leieboerorganisasjoner. F.eks. er det bare boligbyggelagene som organiserer de husløse og hussøkende mennesker i dette land i interesseorganisasjoner. Klassesamarbeidslinjen til boligkooperasjonen er derfor bare et uttrykk for sosialdemokratiets erobring og pasifisering av disse organisasjoner og ikke et uttrykk for uunngåelig institusjonalisert klassesamarbeid.
OBOS – et kapitalistisk foretak
Påstand 4. «OBOS driver som byggefirma, konsulent og planleggingsfirma på vanlige kapitalistiske premisser».
Det er riktig at OBOS bygger boliger på vegne av sine hussøkende medlemmer. I den anledning er de nødt til å ha et konsulent-, prosjekterings- og kontrollapparat. De står som byggherre for i gjennomsnitt 2–3 tusen nye boliger hver tår. Arbeidene blir satt bort på anbud til private entreprenører. For å styre og kontrollere disse trengs det nevnte apparat. Påstanden om at virksomheten drives på vanlige kapitalistiske premisser er vel ikke helt riktig. Naturlig nok må de ta betaling for det de gjør, folkene skal jo lønnes. Men at de prøver å maksimere sin profitt som et vanlig kapitalistisk foretak, er det lite dekning for å si. Det er tross alt medlemmene selv på generalforsamlingen som behandler og godkjenner regnskapene, de samme som betaler inntektene til OBOS. At de skulle gå inn for størst mulig profitt til OBOS på bekostning av dem selv virker noe usannsynlig.
Påstand 5. OBOS deltar som aksjeeier i andre selskaper.
1. Ringsakerhus. Dette selskapet eies av Moelven Bruk og OBOS i fellesskap. De bygger rekkehus bl.a. for OBOS. At dette selskapet drives etter vanlige kapitalistiske prinsipper er klart og dermed er det grunnlag for et motsetningsforhold mellom OBOS som byggherre og OBOS som eier av en entreprenørbedrift. En kan stille spørsmål om hvilke interesser OBOS primært ivaretar og om det er riktig av et boligbyggelag å engasjere seg i slik virksomhet. En bør allikevel huske på at husbanken vurderer alle prosjekter nøye. Det finnes helt klart ikke noen muligheter for ublue profitter. Andre erfaringer viser også at slik virksomhet også har ikke ubetydelige positive sider som det dessverre ikke er plass til å komme inn på her.
2. OBOS-Forretningsbygg. OBOS eierforretningslokaler og parkeringsbygg i flere av de områder som er bygd i OBOS-regi. Er dette uttrykk for kapitalistisk virksomhet delvis igangsatt for «å unndra seg skatt eller kanalisere midler inn i profitabel virksomhet»?
Det går også an å se denne virksomheten som en naturlig del av totalutbygging av nye boligområder for å skaffe nødvendig service.
Selvsagt hadde det vært riktig å trekke beboerne i disse områdene med i denne virksomheten slik at de kunne bestemme hva som skulle plasseres der, men om en skal kunne ta dagens organisering av dette som uttrykk for at «OBOS driver kapitalistisk virksomhet» i betydningen dette bør ikke skje og her tjenes det store penger, bør det dokumenteres bedre enn det som er gjort. Sitater om at driftsregnskapene balanserer på 18,7 millioner og leieinntektene litt over 18 millioner peker i hvert fall ikke i retning av noen slik virksomhet.
Påstand 6. OBOS er tomtespekulant.
At OBOS kjøper billige tomter og selger dem dyrt igjen er nok en påstand som ikke har dekning i virkeligheten. OBOS kjøper bl.a. saneringstomter som de så selger videre til kommunen under forutsetning om festeløyve for sine prosjekter. Etter det jeg kjenner til, betaler ikke kommunen noen overpris til OBOS. Den sammenhengen det er mellom taksten og utnyttelsesgraden bestemmer ikke prisen kommunen betaler, men er isteden grunnlaget for den festeavgift som kommunen tar av borettslaget for leie av tomta. Dermed blir festeavgiften pr. leilighet den samme enten tomta har høy eller lavutnyttelsesgrad. Dermed kan man si at kommunen har interesse av høy utnyttelsesgrad, men at OBOS skulle ha det blir ikke fullt så klart med bakgrunn i dette.
Påstand 7. OBOS opptar tvilsomme lån fra datterselskapene (borettslagene).
Det at OBOS forvalter og bruker husleieinntektene fra de etablerte borettslagene til byggelån for nye prosjekter betraktes som suspekt og «danner et økonomisk grunnlag for kapitalisme innenfor organisasjonens ramme». Et boligbyggelags oppgave er nå engang å være forretningsfører for borettslagene, og det synes rimeligere at de forvalter de innkomne husleieinntekter enn å overføre dem til private banker. Pengene brukes tross alt til å få igangsatt nye boligprosjekter. (Husbanklånet får man først når boligene er ferdig bygd, mens man bygger må man derfor oppta private byggelån for å betale materialer og lønninger til arbeiderne.) Personlig synes jeg dette er en bra ordning, selv om det på langt nær dekker OBOS eller noe annet lags behov for byggelån. Det blir i denne sammenhengen også påstått at borettslagene ikke får renter på sine penger. Det er også galt. 4,5% får borettslagene i OBOS ut over et visst minimumsbeløp som står som folio.
Påstand 8. OBOS fører monopolkapitalen og statens politikk.
Det er riktig at OBOS i dag ikke fungerer som noen skikkelig interesseorganisasjon for dem som bor i OBOS. For dem som står på venteliste tror jeg det er riktig å si at OBOS i hvert fall gjør så godt de kan for å få produsert det maksimale antall leiligheter. Det er ikke minst dette de baserer sin egen økonomi på.
I kampen for å holde boutgiftene nede har de vist en svært tafatt holdning. For eksempel godtok de stortingsmelding nr.76 1972 (Boligmeldinga) som inneholdt betydelige forverrede vilkår med hensyn til renter, avdrag og offentlige avgifter, spesielt for den eldre husbankfinansierte boligmasse, som ikke minst er representert i OBOS.
Konklusjon
Det kan være nyttig å skille mellom OBOS som forretningsfører og byggherre for borettslagene med tilhørende virksomhet og OBOS som interesseorganisasjon i boligpolitiske spørsmål.
Det er sikkert ting å sette fingeren på i det første området. Men at denne virksomheten danner en basis som gjør det umulig å la OBOS-organisasjonen bli en slagkraftig interesseorganisasjon, slik forfatteren av den kommenterte artikkel prøver å påvise, det synes i hvert fall ikke fullt så klart for meg, etter de ikke ubetydelige korrigeringer som her er foretatt. Etter min mening er det ingen avgjørende strukturelle hindringer for å gjøre OBOS til et bra redskap i kampen mot bl.a. boligdyrtiden.
En annen ting er at den ledelsen som sitter i dag uten tvil har en helt klart høyresosialdemokratisk karakter og ikke på noen måte prøver å aktivisere medlemmene i interessekamp. Men mulighetene for endring er reelt til stede.
F.eks. kan ca. 700 hussøkende delegater velges til generalforsamlingen i OBOS fra de hussøkendes årsmøte (delegatmøte). I dag møter det ikke mer enn en brøkdel av dette. Sammen med resten av boligkooperasjonen kan og hør OBOS bli en organisasjon som på en helt annen måte enn i dag ivaretar interessene til sine medlemmer.